שמעתם שלגור בשכירות זה לזרוק כסף לפח?
אינטואיטיבית יותר הגיוני להחזיר הלוואה לבנק ולבסוף להיות בעלים של דירה מאשר לשלם לבעל הבית ולהישאר בלי כלום. אבל, ההשוואה הזו מפספסת את הרווח שיכולנו לעשות עם ההון העצמי שהיה לנו לרכישת דירה.
תסריט א׳ - לגור בשכירות, לשלם שכר דירה, להשקיע את ההון העצמי באפיקים אחרים
תסריט ב׳ - לגור בדירה משלי, להחזיר משכנתה, להשקיע את ההון העצמי בנכס
התפיסה הרווחת היא שבתסריט א׳ נשארים בלי כלום, כי הכסף ״נשרף״ על שכירות, בעוד שבתסריט ב׳ נשארים בסוף עם נכס משלנו ביד. התפיסה הזו שגויה, בהשקעה נבונה, ההון העצמי יכול לספק תשואה שיכולה אף לעלות על שווי הדירה.
בפוסט ״נדל״ן או שוק ההון - מה עדיף?״ ערכנו השוואה בין שתי האפשרויות, הפעם ננתח מבחינה כלכלית מה עדיף - לגור בשכירות או לקנות דירה.
כל הטיעונים בבלוג זה מתייחסים להיבט הכלכלי של רכישת דירה ולא לערך הסנטימנטלי של ״דירה משלי״, לא ניתן לכמת רגשות ולא ננסה לשים תג מחיר על חלומות.
כמה מיתוסים נפוצים בהמלצה לקנות דירה:
1. מחירי הדירות תמיד עולים
רבים נוטים לחשוב שמחירי הדירות לא יכולים לרדת אבל זה לא נכון. בסקירה של מרכז המחקר והמידע של הכנסת מציינים את המגמות של מחירי הדירות בהתחשב באינפלציה:
1995 עד 1997: עלייה של 22.4%
1997 עד 2007: ירידה של 24.5%
2007 עד 2021: עלייה של 121.5%.
ניתן לראות בקלות שקצב עליית המחירים מאוד שונה בכל תקופה. נכון שמי שקנה דירה לפני עשרות שנים הרוויח עליה, אבל זה טיעון לא מספיק חזק. בניתוח כלכלי אנחנו לא מסתפקים בעצם יצירת רווח אלא בוחנים אלטרנטיבות אחרות שבהן אולי נקבל אפילו יותר רווחים בהינתן רמת סיכון דומה. למשל, השקעה בשוק ההון יכולה להניב רווח דומה ואף יותר גבוה לאורך זמן בהשוואה להשקעה בדירה, רק בלי לשים את כל הביצים בסל אחד (דירה אחת במיקום מאוד ספציפי) ועם גמישות במשיכה (לא צריך למכור הכל כמו בנדל״ן). בהרחבה על הנושא בפוסט ״נדל״ן או שוק ההון״.
2. ההחזר החודשי שלי במשכנתה נמוך מהשכירות שהשכנים משלמים
במשכנתה אפשר ״לשחק״ עם גובה ההחזר. ככל שההחזר נמוך יותר כך פריסת ההלוואה תהיה לתקופה ארוכה יותר ונשלם יותר ריבית. לדוגמה, אם ניקח הלוואה של מיליון ש״ח ל-30 שנים, נחזיר לבנק כמעט שני מיליון ש״ח.
הלוואות לטווחים קצרים הרבה יותר משתלמות אבל דורשות החזר חודשי גבוה יותר. בסופו של דבר, בעוד השכירות נקבעת על ידי כוחות השוק, גובה החזר המשכנתה תלוי בהחלטת הלווים.
3. השכירות עולה בלי הפסקה
השכירות מושפעת מביקוש והיצע ולכן בעל הבית יכול להעלות אותה מתי שהוא מרגיש שיכול לקבל יותר. מנגד מסלולי משכנתה כוללים מסלולים שונים ובתמהילים הכי נפוצים יש מסלולים שצמודים לאינפלציה ולריבית פריים. גובה ההחזר עולה כשהאינפלציה עולה וכשבנק ישראל מעלה את הריבית במשק. לדוגמה, ב-30 השנים האחרונות הריבית של בנק ישראל נעה בין 17% ל-0.1% - עם תקופות ארוכות של ריבית יקרה מאוד או זולה מאוד.
מאפריל 2022 ועד היום (יולי 2023) בנק ישראל העלה את הריבית במשק בצורה מהירה ובכך הקפיץ את החזרי המשכנתה.
4. לגור בשכירות זו פשרה
אומנם בדירה משל עצמך אפשר לעשות כל דבר שרוצים אבל הרבה פעמים מתפשרים על מיקום הדירה כתלות בתקציב. שכירות, לעומת זאת, מאפשרת גמישות בבחירת אזור מגורים מבחינת נגישות למקומות עבודה, מסגרות חינוך ותרבות, גם למי שאינו יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה באותו האיזור.
אז מה כן אפשר לעשות?
הכי חשוב - לזכור שאם כולם עושים משהו זה לא אומר שזה נכון גם לך. צריך לבדוק את הצרכים ואת היכולת הכלכלית שלך ולא של מישהו אחר.
לבחון אלטרנטיבות איפה שהכסף כן יכול ״לעבוד״. קיימים מגוון אפיקי השקעה שמתאימים לכל סכום ולכל מטרה.
כלל אצבע להחלטה כלכלית לקנות או לשכור: לחלק את שווי הדירה בשכירות שנתית (תשלום חודשי כפול 12). ככל שהמספר גבוה מ-20, כדאי לשכור וככל שהמספר נמוך מ-20, כדאי לקנות.
לקחת בחשבון שההרכב המשפחתי והצרכים של המשפחה יכולים להשתנות וייתכן יהיה כדאי לשכור דירה למספר שנים ואחרי זה לקנות משהו יותר מותאם לטווח הארוך.
יש לך הון עצמי ואין לך מושג מה לעשות איתו? לקנות דירה להשקעה, להתחיל להשקיע בשוק ההון או אולי בכלל מטרה אחרת שחשבת עליה.
בתהליך של תכנון פיננסי נעשה סדר בכל כסף שלך כדי לעזור לך למקסם את הכסף שלך ולהשיג את המטרות שלך.
רוצה לשמוע עוד פרטים?