לאחרונה יש תחושה סביבנו שכולם קונים דירות, בין אם למגורים ובין אם להשקעה. ההנחה הרווחת שדירה היא ההשקעה הכי טובה שיש - בטוחה ורווחית. סיפורי הצלחה על תשואה פנומנלית בנדל״ן מתאימים אולי לארוחת שישי משפחתית אבל הם לא מהווים ניתוח כלכלי אובייקטיבי. לקנות דירה רק כי זה מה שכולם עושים זה לא האופן בו משקיעים נבונים מקבלים החלטות. הדרך הנכונה היא לבחון ולהשוות אלטרנטיבות השקעה לפי מספר פרמטרים.
בבלוג זה נבחן רכישת דירה להשקעה ביחס להשקעה בשוק ההון לטווח הארוך כי אדם ממוצע לא צפוי להתעסק בקנייה ומכירה כל שנתיים ואפילו לא כל חמש שנים. אנחנו מציעים מספר פרמטרים להשוואות והם מהווים מסגרת חשיבה ולא המלצה חד-משמעית. אנחנו לא נתייחס כאן לקניית דירה למגורים כי מדובר באירוע עם אלמנט רגשי שלא ניתן לניתוח כלכלי - על כך נכתוב בלוג נפרד.
לפניכם מספר פרמטרים שאנחנו מציעים לקחת בחשבון בהתלבטות בין אלטרנטיבות להשקעה.
1. תשואות או כמה נרוויח על ההשקעה
התשואה מהשקעה בדירה כוללת שני מרכיבים:
הכנסות משכירות - 12 תשלומי שכירות עתידיים חלקי שווי הדירה כפול ב-100. באזור המרכז תשואה שנתית משכירות היא, לרוב, מתחת ל-3%.
עליית מחיר הדירה - הפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה חלקי מחיר הקנייה כפול ב-100. התשואה ממוצעת ב-30 השנים האחרונות נעה בין 5%-8%.
בשוק ההון, לעומת זאת, ניתן לצפות לתשואה שנתית שנתית ממוצעת של 6%-10%. הצפי מתבסס על נתונים היסטוריים וסטטיסטיים ומתייחסים לתיק השקעה המורכב מהרבה מאוד מניות. שתי דוגמאות לביצועים של סל מניות מאוד מגוון עם נתונים רב-שנתיים: מדד של סל מניות גלובלי ואחד המדדים המקובלים להשוואה בחו״ל - S&P 500.
ניסיון לחזות תשואות עתידיות יותר קל בתיאוריה מאשר בחיים האמתיים. בעוד שבשוק ההון אנחנו יכולים לקנות בקלות תיק מניות מפוזר ולהיות ב״ממוצע״, בנדל״ן, אנחנו לא רוכשים דירה ממוצעת אלא נכס בעל מאפיינים ייחודיים: בעיר מסוימת, בשכונה מסוימת, בקומה מסוימת, בגודל מסוים עם שנת בנייה מסוימת. בגלל שכל דירה שונה מכל דירה אחרת קיימת שונות רבה בתשואות הן בהכנסה משכירות והן בשיעור עליית המחירים. כך למשל, דירה קטנה בבניין שעובר תמ״א 38 ולידו נבנית רכבת קלה צפויה להיות הרבה יותר רווחית מאשר דירה גדולה, בבניין חדש בשכונת שינה עם פקקים ביציאה.
2. פיזור
פיזור הוא עקרון חשוב בהשקעות והוא אסטרטגיית יצירת ההון הכי מוצלחת כי אף אחד לא יכול לחזות בוודאות מה יקרה בעתיד ואם השקעה בודדת תצליח או לא. פיזור השקעות הוא הפתרון הכי טוב בתקופות של ירידות ומגן עלינו מאובדן הכסף בגללה השקעה בנכס בודד או מניה אחת.
רוב האנשים לא מקפידים על פיזור מיטבי וכנראה זה קשור למידע שמגיע אלינו. אנחנו ניזונים בעיקר מסיפורי הצלחה שהובילו להתעשרות מטאורית כמו השקעה בחברה קטנה שכבשה את העולם או קניית ביטקוין לפני שהוא זינק באלפי אחוזים. הסיפורים האלה מתארים רק חלק מהמציאות - בדיוק כמו ששומעים יותר על אקזיטים מוצלחים ופחות על סטארט אפים שנסגרו. הדבר מייצר תפיסת מציאות מעוותת שבה הדרך להתעשר היא להשקיע במשהו אחד ״ולעשות קופה״.
השאיפה שלנו שהפיזור יהיה גאוגרפי (אגב, להשקיע הכל בארה״ב זה לא פיזור גלובלי) וסקטוריאלי (היי טק, תעופה, אנרגיה, תעשייה כבדה ועוד). רק ככה לא נהיה תלויים בכלכלה של מדינה אחת ובבעיות בסקטור מסוים ולא חסר דוגמאות היסטוריות שממחישות את זה. בשנות ה-80 של המאה הקודמת, יפן הייתה הכלכלה הכי צומחת ומאז מציגה ביצועיים חלשים, ההיי טק חווה בועות ומשברים קיצוניים בתחילת שנות ה-2000 וממש בשנים האחרונות.
רכישת דירה היא השקעה לא מפוזרת - בדיוק כמו להשקיע במניה של חברה אחת. מנגד, בשוק ההון ניתן להגיע לפיזור גלובלי וסקטוריאלי עם השקעה בהרבה מאוד חברות ומדינות באמצעים פשוטים וזמינים לכל סכום השקעה. (ניתן לקרוא כאן על אפשרויות השקעה פשוטות ומגוונות שמתאימות לכל סכום מבלי לפנות לבית השקעות לניהול תיק של מיליונים.)
3. עליות וירידות בשוק
רוב המשקיעים חוששים למצוא את סכום ההשקעה שלהם יורד בשווי, גם אם בהמשך נוצר רווח על ההשקעה. לפעמים זה רק פחד פסיכולוגי אבל לפעמים מדובר בצורך בכסף בתקופה מסוימת. עליות וירידות בשווי ההשקעה מתארות תנודתיות – ככל שהיא חזקה ככה רוב האנשים נוטים להתרחק ממנה - לפעמים בצדק ולפעמים לא.
נהוג לחשוב שמחירי הדירות לא יכולים לרדת אבל זה לא נכון. בשוק הנדל״ן למגורים בהחלט קיימת תנודתיות. כך בסקירה של מרכז המחקר והמידע של הכנסת מציינים את המגמות של מחירי הדירות בהתחשב באינפלציה:
1995 עד 1997: עלייה של 22.4%
1997 עד 2007: ירידה של 24.5%
2007 עד 2021: עלייה של 121.5%.
בתיק מניות התנודתיות, בדרך כלל, גבוהה יותר מאשר בנדל״ן ולכן ירידות ועליות של 20% יחסית נפוצות. בשונה ממחיר הדירה להשקעה, שווי ההשקעה בשוק ההון משתנה כל יום ואפילו במהלך היום ולכן הירידות נתפסות כמוחשיות יותר וכך גם מפחידות יותר. בגרף למטה ניתן לראות את התשואות השנתיות של מדד המניות האמריקאי S&P 500 - קל להבחין בתנודות חזקות משנה לשנה.
4. עלויות
כל השקעה כרוכה בעלויות שונות. נתייחס לשלושה סוגים מרכזיים: אנשי מקצוע, תפעול שוטף ותשומות זמן.
אנשי מקצוע
בעסקאות נדל״ן נהוג לשלם עבור מעטפת מקצועית: תיווך, שמאות, ייעוץ משכנתאות, ליווי של עו״ד ואנשי מקצוע שונים לתיקונים ושיפוצים בנכס. לרוב מדובר בתשלומים חד פעמיים בקנייה ובמכירה.
בהשקעה בשוק ההון העלות הכי גבוהה, בדך כלל, היא על ניהול התיק (דמי ניהול) והיא משולמת באופן שוטף ונהוג לשלם כאחוז מסוים מגודל התיק. אם נעזרים ביועץ השקעות בבנק אז יש עלות לביצוע שינויים בתיק בעזרתו.
תפעול שוטף
בנדל״ן - צריך לקחת בחשבון עלויות תחזוקה, תיקונים, שיפוצים ושיפורים שוועד הבית רוצה לעשות. עלויות אלה שונות מאוד בכל דירה אבל אפשר לקחת בחשבון כלל אצבע - 1% של שווי הנכס בשנה. בנוסף, אם יש משכנתה, צריך לעשות ביטוח חיים וביטוח מבנה.
לעתים, עלולה להיווצר עוד ״עלות״ - אי יכולת למצוא דיירים בפרופיל רצוי ובמחיר מבוקש. בתקופה שאין דיירים - אין הכנסות אבל יש תשלומי ארנונה ומשכנתה למי שרלוונטי.
בשוק ההון - ברוב המקרים דמי ניהול כוללים גם את ההיבט התפעולי של תיק ההשקעות. בהשקעות בהן נדרש לפתוח חשבון בנק ייעודי יש את העלויות של חשבון הבנק.
תשומות זמן
בנדל״ן - נדרש להשקיע זמן בתפעול הנכס: החלפת דיירים, תחזוקה שוטפת, כולל טיפול בבעיות. משכיר דירה מספק שירותי דיור לשוכרים ולכן עליו להיות איש שירות על כל מה שכרוך בזה.
בשוק ההון - נדרשת השקעת זמן בבחירת סוג ההשקעה ותפיחת החשבון. בהמשך מנהל ההשקעות עושה את כל העבודה השוטפת ומתוגמל באמצעות דמי ניהול. כלומר, אנחנו קונים שירות של מישהו בשביל שיעשה עבודה בשבילנו.
5. גמישות ונזילות
בקניית דירה אנחנו נדרשים לרוב לשלם על כל העסקה כמעט בבת אחת. אם נצטרך בהמשך חלק מכספי ההון שלנו, אין לנו אפשרות למכור חדר אחד ולכן אין גמישות במשיכת הרווחים בצורה חלקית.
גם אם החלטנו למכור את הדירה, לא נקבל את הכסף באופן מיידי ונאלץ להמתין בהתאם לאורך תהליך המכירה. אגב, יש תקופות בהן הביקוש לדירות מאוד גבוה ולעתים הקונים ממתינים בגלל כל מיני סיבות: חוסר וודאות בכלכלה או משבר, עליית הריבית שמייקרת משכנתאות או אירועים אחרים.
בהשקעה בשוק ההון קיים מגוון רחב של אפשרויות עם יכולת להכניס כסף בהרבה פעימות או באופן שוטף. ניתן לבחור אפיקים בהם הכסף נזיל ברמה יומית. כמובן, קיימים גם אפיקים עם היעדר גמישות ועם נזילות מוגבלת, כמו קרנות גידור, אבל אלה פתרונות מפחות מומלצים עבור משקיעים שלא למדו לעומק את הסיכונים הכרוכים.
6. מינוף והלוואות
אחד היתרונות הגדולים של קניית דירה היא יכולת לקבל הלוואה (כנגד הנכס) בתנאים טובים ובכך למנף את סכום ההשקעה ולהנות מרווחים גדולים יותר. אבל להלוואות יש מחיר והוא נקרא ריבית - תמורת איזה אחוז הבנק מוכן לתת את כספו בשביל לאפשר לנו לקנות דירה. גם כשתנאי הריבית במשכנתה טובים בהשוואה לשאר האפשרו
יות, המחיר יכול להיות גבוה. ניתן לקחת משכנתה עם מספר מסלולים: בריבית קבועה, צמודה לאינפלציה / מדד, צמודה לריבית בנק ישראל / פריים ועוד. למעט הריבית הקבועה, שאר המסלולים עלולים להתייקר בצורה ניכרת עם שינויים במשק. לדוגמה, ב-30 השנים האחרונות הריבית של בנק ישראל נעה בין 17% ל-0.1% - עם תקופות ארוכות של ריבית יקרה מאוד או זולה מאוד. העשור האחרון שהתאפיין ברמות כמעט אפסיות של ריבית, יצר ציפייה כוזבת אצל הרבה נוטלי משכנתאות שהריבית תישאר נמוכה לאורך זמן. התייקרות ההלוואות פוגעת באטרקטיביות של המינוף ובתקופות של עליות נמוכות או ירידות בשוק הנדל״ן עלולה לגרום להפסד כי ריבית המשכנתה גבוהה יותר מהרווח.
בשוק ההון ניתן לקחת הלוואות על חשבון כספים שכבר השקענו. גם כאן ככל שהריבית עולה, כך ההלוואה אטרקטיבית פחות.
7. מיסוי
מיסוי בתחום הנדל״ן הוא נושא מורכב ויש סוגי מיסים שונים בזמן רכישה, השכרה ומכירה של הנכס. קיימות הקלות במס ומדרגות מס בהתאם לקריטריונים שונים. באופן כללי, החוק מטיב עם רוכשי דירה ראשונה לא יקרה לעומת בעלי נכסים רבים. ייתכן מאוד שלפרופיל מסוים של משקיעי נדל״ן ההטבות האלה יכולות להיות אטרקטיביות מאוד ביחס לשאר האלטרנטיבות.
בשוק ההון, המס כמעט תמיד אחיד - 25% על רווחים והוא משולם בעת משיכה לאחר ניכוי האינפלציה.
יוצאים מן הכלל
כסף מההורים
הרבה מאוד משפחות בישראל רואות בעזרה לילדיהם לקנות דירה ערך עליון. ההורים מוכנים לתת סכום של מאות אלפי שקלים ואף יותר אבל רק לטובת קניית דירה ולאו דווקא למגורים (שיהיה איפה לגור אם הדברים לא יסתדרו). בגלל שהמתנה היא אך ורק לטובת דירה לא ניתן לעשות ניתוח כלכלי לאלטרנטיבות השקעה באפיקים אחרים. בעצם, ניתן לראות במענק של ההורים רווח שנוצר מקניית דירה - רווח מיידי ובטוח. נכון להיום, אין עוד אפיק שיכול להתחרות בתנאים כאלה.
מצד שני, עם השקעה של כספי מתנה ללא ייעוד מוגדר כדאי לבחון מספר אלטרנטיבות.
מחיר למשתכן או מחיר מטרה
תוכניות ממשלתיות שמסייעות לקנות דירה או מוזילות מחיר יכולות להיות אפשרות להשקעה טובה ורווחית אבל הכדאיות משתנה בין ערים שונות ובין פרויקטים שונים.
חשוב לקחת בחשבון שבפרויקטים אלו מתחילים לשלם על הדירה כשהיא עדיין על הנייר, כלומר עדיין לא ניתן להשכיר אותה וכן צריך במקביל להתחיל לשלם משכנתה.
תשלומי ריבית המשכנתה ואיסור על מכירת דירה בתקופה של 5 שנים פוגעים ברווחיות העסקה אבל ההנחות בפרויקטים האלו גבוהות מאוד ולרוב מצדיקות את העלות.
אנשי מקצוע
יש אנשים שעובדים בתחום הנדל״ן והמומחיות שלהם - לזהות נכסים עם פוטנציאל במחיר אטרקטיבי, לדאוג לתנאי מימון נכונים, לתפעל בצורה יעילה והכי חשוב למכור כשזה נכון כלכלית. המקצוענים שביניהם מגיעים להישגים מרשימים אך הדבר לא יכול לשמש בנצ׳מרק לתחום ההשקעות בנדל״ן - בדיוק כמו שלא כל חנות קטנה תהפוך לאימפריית סופרים כמו רמי לוי. כמובן שזה נכון גם לסיפורי הצלחה בשוק ההון. כשרוצים לחקות את ההצלחה שלהם כדאי לבחון את היכולות, הידע והזמן הזמין בצורה ריאלית ולא להניח שזה קל ופשוט.
לסיכום, בתחום הנדל״ן וגם בשוק ההון יש המון גורואים וכאלה שפיצחו את השיטה או גילו את הסוד – תמורת תשלום הם ישמחו ללמד כל אחד איך לעשות השקעות יוצאות מן הכלל. בהשקעות מכל סוג אין קיצורי דרך ותמיד צריך להקפיד על ניהול סיכונים נכון והדרך לעשות את זה היא קודם כל להבין איזה סיכונים קיימים.
יש לך הון עצמי ואין לך מושג מה לעשות איתו? לקנות דירה להשקעה, להתחיל להשקיע בשוק ההון או אולי בכלל מטרה אחרת שחשבת עליה.
בתהליך של תכנון פיננסי נעשה סדר בכל כסף שלך כדי לעזור לך למקסם את הכסף שלך ולהשיג את המטרות שלך.
רוצה לשמוע עוד פרטים?